Hỏi: Xin chào Luật sư, tòa chung cư X đã được đưa vào sử dụng từ tháng 08/2020 nhưng đến tháng 08/2021 mới thành lập xong Ban quản trị (BQT). Trong khoảng thời gian này, đơn vị quản lý vận hành (QLVH) do Chủ đầu tư (CĐT) chỉ định cung cấp dịch vụ QLVH và thu phí từ cư dân.
Sau khi BQT được thành lập, đơn vị QLVH này tiếp tục được lựa chọn và ký hợp đồng quản lý vận hành với BQT.
Tuy nhiên, với giai đoạn chưa có BQT, dù hợp đồng mua bán căn hộ đã quy định rõ mức phí QLVH trong giai đoạn chưa có Ban quản trị là 8.000 VNĐ/m2/tháng nhưng một số cư dân không đồng ý đóng phí do cho rằng chất lượng dịch vụ không đảm bảo. Trường hợp này, xin luật sư tư vấn cho đơn vị QLVH về các vấn đề pháp lý và phương án giải quyết để thu hồi phí QLVH từ cư dân cho giai đoạn chưa có BQT?
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật Đại Hà. Luật Đại Hà giải đáp như sau:
Theo Khoản 2 Điều 27 Thông tư 28/2016/TT-BXD quy định: “Khi chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức việc quản lý vận hành nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không đủ Điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở thì phải thuê đơn vị có đủ Điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện việc quản lý vận hành”. Như vậy, khi chưa thành lập Ban quản trị thì chủ đầu tư có quyền thuê đơn vị quản lý vận hành theo quy định pháp luật.
Khoản 2 Điều 38 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về trách nhiệm của Chủ đầu tư, theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định pháp luật và bàn giao lại kinh phí này cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của pháp luật nhà ở và Quy chế này.
Bên cạnh đó, theo Điểm đ, Khoản 1 Điều 39 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư: “Đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.
Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định thì bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành”.
Đối với trường hợp trên, chủ sở hữu nhà ở chung cư có nghĩa vụ nộp đầy đủ kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo đúng hợp đồng dịch vụ cho Chủ đầu tư trong thời gian chưa có Ban quản trị.
Trường hợp cư dân chung cư không nộp phí quản lý vận hành nhà chung cư thì theo Điểm đ, Khoản 1 Điều 6 Phụ lục II Thông tư 02/2016/TT-BXD, đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có quyền tạm ngừng cung cấp các dịch vụ hoặc đề nghị đơn vị cung cấp điện, nước, năng lượng cho nhà chung cư nếu đã được thông báo bằng văn bản đến lần thứ hai mà vẫn không nộp kinh phí này.
Ngoài ra, liên quan đến vấn đề này, Khoản 2 Điều 43 thông tư 02/2016TT-BXD cũng quy định các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
Trên đây là câu trả lời của Luật Đại Hà về vấn đề trên, quý khách hàng có nhu cầu tư vấn về thủ tục pháp lý của chung cư hãy liên hệ Luật Đại Hà để được sử dụng dịch vụ sau:
✓ Tư vấn pháp luật miễn phí quy trình, thủ tục thực pháp lý và các vấn đề phát sinh;
✓ Soạn thảo hồ sơ, theo dõi và hỗ trợ trong suốt quá trình thực hiện;
✓ Thay mặt khách hàng thực hiện thủ tục hành chính tại Cơ quan nhà nước.
✓ Đội ngũ luật sư dày dặn kinh nghiệm, làm việc khoa học, hiệu quả, tiết kiệm thời gian;
✓ Chi phí trọn gói, giá cạnh tranh.