Cách khai, tính thuế TNCN của cá nhân có nhà cho thuê trong năm 2015

Từ năm 2015, cá nhân kinh doanh sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo “tỉ lệ trên doanh thu” đối với từng lĩnh vực, ngành nghề. Tỉ lệ này được xác định cụ thể trong dự thảo nghị định hướng dẫn về thuế. Cá nhân kinh doanh phân phối, cung cấp hàng hóa chịu tỉ lệ 0,5%; sản xuất, vận tải chịu 1,5%; dịch vụ 2%.

Cá nhân cho thuê tài sản (nhà đất, ô tô, tàu thuyền…) chịu mức cao nhất trong các lĩnh vực, đến 5%.

10% thuế + môn bài

Cục Thuế TP.HCM cho biết cá nhân có nhà cho thuê (gọi tắt là chủ nhà) còn phải nộp thêm 5% thuế giá trị gia tăng. Ngoài ra, chủ nhà còn phải nộp thuế môn bài. Tùy doanh số mà xác định mức thuế phải nộp (từ 50.000 đồng đến 1 triệu đồng/năm). Tuy nhiên, chủ nhà (một căn nhà hoặc cộng từ nhiều căn nhà) mà tổng thu nhập trên 100 triệu đồng/năm (gần 8,4 triệu đồng/tháng) thì mới nộp ba loại thuế trên.

Luật sư Trần Xoa, Giám đốc Công ty Luật Minh Đăng Quang, lưu ý doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm thì không chịu thuế nhưng trên mức 100 triệu đồng/năm, ví dụ 105 triệu đồng/năm là phải chịu thuế trên toàn bộ 105 triệu đồng này chứ không chỉ tính trên 5 triệu đồng dôi dư.

Ngoài thuế môn bài, chủ cho thuê nhà trong diện nộp thuế TNCN cao nhất, đến 5%. Ảnh: HTD

Khai, nộp: Hai cách

Chi cục thuế các quận, huyện là nơi quản lý thuế trực tiếp đối với hộ, cá nhân kinh doanh tại quận, huyện đó.

Chi cục Thuế quận 3 cho biết Bộ Tài chính có công văn hướng dẫn. Theo đó, chủ nhà cho cá nhân khác thuê nhà thì chủ nhà khai thuế một lần với chi cục khi ký hợp đồng cho thuê. Sau đó chủ nhà cứ nộp thuế theo kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng. Ví dụ, hợp đồng thuê 12 tháng có thỏa thuận trả tiền nhà hằng tháng thì hằng tháng chủ nhà nộp thuế, nếu thỏa thuận hằng quý trả tiền nhà thì chủ nhà hằng quý đi nộp thuế.

Trường hợp chủ nhà cho doanh nghiệp (DN) thuê thì khai và nộp thuế có hai phương án. Theo dự thảo nghị định hướng dẫn do Bộ Tài chính soạn thảo thì phương án 1 là chủ nhà tự khai nộp. Phương án 2 là DN thuê nhà mà tiền thuê trên 100 triệu đồng/năm thì DN có trách nhiệm khấu trừ, nộp thuế 5% trên số tiền thuê nhà trước khi trả tiền thuê. Trường hợp không đến 100 triệu đồng/năm thì chủ nhà làm cam kết về việc tổng thu nhập năm không đến 100 triệu đồng,gửi cam kết này cho DN để DN làm căn cứ tạm thời chưa khấu trừ thuế.

Khai “ở nhờ”, giảm doanh số?

Chủ nhà cho thuê nhưng khai là “cho ở nhờ”, cho thuê giá cao nhưng khai giảm tiền thuê để tránh thuế, được không?

Chi cục Thuế quận 3 cho biết trường hợp chủ nhà cho cá nhân thuê nhà trọ mà không khai báo, khai giá thấp thì sẽ có biện pháp quản lý thuế theo chỉ đạo của Bộ Tài chính. Cụ thể, “chi cục thuế phối hợp với các cơ quan quản lý nhà đất, quản lý đăng ký thường trú… để quản lý đầy đủ đối với hộ, cá nhân có nhà cho thuê”; “căn cứ giá đất, căn cứ đơn giá xây dựng; căn cứ giá tài sản cho thuê; căn cứ giá bình quân thị trường cho thuê nhà đất, ô tô… để quản lý thuế”. Đặc biệt, Bộ Tài chính lưu ý các cơ quan thuế “có biện pháp chống tình trạng cho thuê không kê khai nộp thuế, cho thuê với danh nghĩa cho mượn, cho ở nhờ”.

Như vậy, cá nhân cho thuê nhà giá quá thấp so với mặt bằng giá cho thuê trong khu vực sẽ bị “tham vấn kiểm tra”.

Hợp đồng nhiều năm, đã nộp thuế xong

Cá nhân có phát sinh hợp đồng thuê trong nhiều năm và đã khai thuế, đã nộp thuế theo quy định trước đây thì nay không điều chỉnh lại đối với số thuế đã khai đã nộp.

Lấy tiền trước nhiều năm

Trường hợp bên thuê trả tiền trước 2-3 năm (hay nhiều năm thuê) thì doanh thu được phân bổ cho 2-3 năm (hay số năm) trả tiền trước để tính thuế hoặc xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Nên công chứng

Theo Luật Đất đai năm 2013, từ 1-7-2014, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng. Muốn công chứng hay chứng thực là tùy yêu cầu của các bên.

Tính thuế TNCN cho thuê nhà

Ví dụ: Cá nhân chỉ giảm trừ gia cảnh cho chính mình, có căn nhà cho thuê, tổng thu nhập 40 triệu đồng/tháng, tương đương 480 triệu đồng/năm. Thuế hiện nay và thuế năm 2015 có khác biệt đáng kể.

Thư viện pháp luật