Mua đất mà không thanh toán tiền, xử lý như thế nào ?

Văn phòng Tư vấn Luật Đại Hà nhận được câu hỏi như sau: (chúng tôi đã xóa bỏ phân thông tin cá nhân)

Tôi tên là A , ngụ tại số 06 phố *****, Khóm I Thị Trấn Duyên Hải, huyện Duyên Hải, tỉnh Trà Vinh. Xin trình bày một số việc về đất, đai như sau (tên nhân vật và địa chỉ được dấu)

Nguyên vào năm 1997 tôi có sang nhượng đất cho anh Bùi Văn Đạt, công tác tại Chi cục Thuế Duyên Hải, thửa đất như sau: Chiều ngang theo lộ chính là 08 mét, chiều sâu là 30 mét. Tổng số đất là 240m2­ với số tiền là 15.000.000 đồng (Mười lăm triệu đồng). Theo thỏa thuận anh Đạt sẽ thanh toán trước 2/3 số tiền bằng 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng), phần còn lại sẽ thanh toán đủ thi tôi tách quyền sử dụng đất sang tên cho anh Đạt. Nhưng vì lúc này Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tôi đang thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Duyên Hải nên chưa thể làm thủ tục tách thửa sang tên cho anh Đạt được.

Sau đó vì kẹt tiền để thanh toán nợ, tôi có gặp anh Đạt yêu cầu thanh toán số tiền còn lại, nhưng anh Đạt hẹn lần này đến lần khác mà không thanh toán. Mãi đến năm 2015 khi sang nhượng thửa đất còn lại của tôi giáp phía sau nhà anh Bùi Thanh Văn, tôi mới phát hiện ra rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tôi đang thế chấp ở Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Duyên Hải ( Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số E961646 được UBND Huyện Duyên Hải cấp ngày 01 tháng 08 năm 1995 với tổng diện tích đất 720m2) đã bị tách thửa phần tôi đã bán cho anh Bùi Văn Đạt, với người đứng tên phần đất đó là Trần Thị Kim Ngân (Vợ anh Đạt) mà không hề thông báo đến tôi, và cũng chưa có sự đồng ý cùng chữ ký của tôi về việc tách thửa chuyển quyền sử dụng đất.

Xin hỏi Luật sư tôi có thể đem vụ này kiện ra tòa được hay không, tôi không hề có ý định lấy lại phần đất đã bán, nhưng vì người mua chỉ trả 2/3 số tiền đất nhưng đã tự ý làm thủ tục sang tên mà không thông qua tôi nên tôi bức xúc lắm, mong Luật sư cho tôi ý kiến tôi thành thật biết ơn.

Văn phòng đã cử Luật sư tư vấn vấn đề này, và gửi thư phúc đáp như sau:

K/g: Bác A

Cc: (Mr) Từ Thanh Điền,

Cháu là Phước, nhân viên công ty Luật Đại Hà,

Trước tiên cháu xin gửi lời cảm ơn bác đã tin tưởng và yêu cầu tư vấn về vấn đề của bác.

Đây là hoạt động mua bán nhà xảy ra phổ biến trong cuộc sống hàng ngày được pháp luật dân sự điều chỉnh, nên căn cứ pháp lý cơ bản để cháu tư vấn cho bác đó là Bộ Luật Dân Sự năm 2005; Luật Đất đai năm 2013.

Về vấn đề của bác, do thời điểm bác nêu căn cứ là thửa đất được bác thế chấp tại Ngân hàng từ năm 1997 đến nay năm 2015 là 18 năm. Trường hợp đã đến hạn thanh toán mà bác không có khả năng trả đủ thì Ngân hàng có quyền xử lý thửa đất đó theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp hoặc theo quy định của pháp luật. Vì bác không nêu rõ chi tiết này nên cháu mặc định là giữa bác và Ngân hàng hoàn toàn không có tranh chấp gì.

Do đó:

Bác hoàn toàn có quyền yêu cầu khởi kiện lên Toà án nhân dân cấp huyện (Duyên Hải) về hành vi của anh Đạt.

1) Trước hết, thửa đất mang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số E961646 được UBND huyện Duyên Hải cấp ngày 01 tháng 08 năm 1995 với tổng diện tích đất 720m2  có (bác đứng tên nên) quyền sở hữu tài sản thuộc hoàn toàn về bác, bác có toàn quyền định đoạt thửa đất này (mua, bán, trao đổi, nhượng, cho, sử dụng). Cơ sở của điều này được quy định tại Điều 197 Bộ Luật Dân Sự "Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản". Do vậy, mọi hành vi chiếm đoạt, sở hữu, sử dụng trên phạm vi thửa đất này nếu không được sự đồng ý của bác thì đều không được pháp luật công nhận.

2) Về việc giao dịch giữa bác và anh Bùi Văn Đạt

+ Nếu không có văn bản thoả thuận thì cả hai bên đều chưa phát sinh quyền và nghĩa vụ giao đất sau khi bác đã nhận tiền bởi Điều 450 Bộ Luật Dân Sự quy định về hình thức giao dịch mua bán nhà ở thì phải giao kết thành "Hợp đồng mua bán nhà ở, phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực".

+ Nếu giữa bác và anh Đạt đã có văn bản thoả thuận việc mua bán nhà thì bác có quyền yêu cầu anh Đạt phải thanh toán tiền đúng thời hạn và thực hiện các thủ tục trong thời hạn mà bác muốn thoả thuận; quan trọng nhất là bác có quyền không giao nhà, giao đất cho anh Đạt nếu bác chưa nhận đủ số tiền cần thanh toán. Căn cứ này được ghi nhận tại Điều 452 BLDS.

+ Mặt khác, anh Đạt (bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) cũng có quyền yêu cầu bác giao các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất (Điều 702 BLDS) để thực hiện việc đăng ký biến động, đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do anh Đạt chưa thanh toán hết tiền nên bác cũng đương nhiên không có nghĩa vụ đó. Căn cứ này cho thấy nếu không có sự tự nguyện xác nhận của bác thì anh Đạt chưa có quyền chiếm hữu sử dụng hợp pháp thửa đất mà bác đã đồng ý bán.

3) Việc tách thửa phần đất mà bác đã đồng ý bán cho anh Đạt (nhưng chưa thực hiện các thủ tục giao đất, sang tên) do vợ anh Đạt đứng tên mà không có sự tham gia của bác là trái pháp luật. Do lúc đó, GCNQSDĐ của bác vẫn đang bị thế chấp ở Ngân hàng, được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng giữa thế chấp nhà. Mọi giao dịch phát sinh nếu không có sự đồng ý của bác và ngân hàng đều bị coi là vô hiệu.

Ngoài ra, Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, (khoản 1, khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013)

Để thực hiện việc giao đất cho anh Đạt đúng với quy định của pháp luật, bác phải đăng ký biến động về việc Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; và việc -chuyển nhượng quyền sử dụng đất (điểm a, điểm c khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013).

Về cách xử lý,
– Bác có quyền viết đơn khiếu nại gửi đến UBND huyện Duyên Hải yêu cầu UBND huyện Duyên Hải thu hồi lại và huỷ GCNQSDĐ mang tên vợ anh Hải. trên thửa đất đang thuộc quyền sở hữu của bác;

– Tố cáo về hành vi giả mạo, thực hiện việc đăng ký biến động nhà đất mà không có sự đồng ý của bác; gây thiệt hại, đe doạ gây thiệt hại đến quyền sở hữu hợp pháp của bác;

– Yêu cầu anh Hải thanh toán nốt số tiền còn thiếu để thực hiện lại việc xin cấp GCNQSDĐ theo đúng quy định của pháp luật

Trên đây là nội dung tư vấn chi tiết, cụ thể cháu gửi tới bác.

Kính chúc bác sức khoẻ, thành công.

Mọi ý kiến, thắc mắc phản hồi hoặc cần cung cấp thêm về thông tin tư vấn, dịch vụ tư vấn, mời bác liên hệ qua địa chỉ email này hoặc liên hệ trực tiếp với Luật sư qua số điện thoại (hotline) (được ghi kèm trong phần chữ ký cuối thư.):

Trân trọng.
0972923886 – Luật sư Nguyễn Đình Thưởng, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *